Kamis, 19 April 2012

Tata Cara Jual Beli Tanah Dan Rumah

Prosedur Jual Beli Tanah Dan Rumah 
           Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai.  



Prosedur Jual Beli Tanah Dan Rumah
           Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Jika anda belum mengetahui prosedur jual beli tanah.

 tips tata cara jual beli tanah Dan Rumah di bawah ini :
1. OBJEK JUAL BELI TANAH DAN RUMAH
        Dalam jual-beli tanah dan rumah, yang menjadi obyek jual-beli adalah hak atas tanah dan rumah yang dijual. Artinya yang menjadi obyek jual-beli itu bukan tanah dan rumahnya tetapi hak atas tanah dan rumah. UU Pokok Agraria menerangkan bahwa Hak Milik (kecuali yang diberikan kepada transmigran dan tanah wakaf), Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dapat diadakan peralihan hak dengan cara jual-beli.

2. SUBJEK JUAL BELI TANAH DAN RUMAH
          Subyek hukum dari persetujuan jual-beli adalah person (individu), yakni penjual dan pembeli. Sedangkan subyek hukum dari badan hukum, dalam persetujuan jual-beli, tidak dapat melakukan hubungan persetujuan jual-beli tanpa penunjukan kuasa antara badan hukum sebagai pihak penjual dan pembeli.

3. BATALNYA JUAL BELI TANAH DAN RUMAH
          Jual-beli dapat dinyatakan batal apabila pembeli benar-benar tidak mengetahui bahwa tanah dan/atau rumah yang dibeli adalah bukan milik si penjual, dengan demikian pembeli dapat memakai alasan untuk menuntut ganti rugi kepada penjual (Pasal 1471, 1472 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata (KUHPer).

4. HAK DAN KEWAJIBAN JUAL BELI TANAH DAN RUMAH
          Hak dan kewajiban dalam persetujuan jual-beli, yakni:
1.Penjual berhak mendesak pembeli membayar harga tanah/rumah, dan penjual wajib menyerahkan hak atas tanah dan/atau rumah kepada pembeli;
2.Begitu pula seballiknya;
3.Penjual wajib menjamin tanah dan/atau yang dijual (Pasal 1491 KUHPer), dan menjamin tidak ada cacat tersembunyi terhadap tanah dan/atau rumah tersebut (Pasal 1492 KUHPer);
4.Pembeli wajib membayar harga pembelian pada waktu dan tempat yang telah disetujui dalam perjanjian;
5.Jika hal tersebut tidak ditetapkan dalam perjanjian, maka pembayaran itu harus dilakukan pada waktu dan di tempat diadakannya penyerahan;
6.Apabila si-pembeli tidak melakukan kewajiban melakukan pembayaran harga yang harus dipenuhi, maka si-penjual dapat. membatalkan pembelian tersebut;
7.Jika yang dibeli itu suatu benda tetap (tak bergerak), kemudian si-pembeli mendapat gangguan dalam membeli tanah dan/atau belian tersebut, karena piutang, hipotik atas benda tadi atau lain-lain karena gugatan atas benda itu, maka pembeli dapat menahan pembayaran harga beliannya sampai ada penyelesaian gugatan tersebut oleh penjual. Kecuali terhadap persoalan gangguan tersebut telah diketahui oleh si-pembeli, dan telah diadakan perjanjian antara si-pembeli dan si-penjual.
4. KETENTUAN DALAM JUAL BELI TANAH / RUMAH:
        Jual beli hak atas tanah didasarkan pada hukum adat, dan harus memenuhi syarat: terang, tunai dan real.
5. PROSEDUR JUAL BELI TANAH :
1.Akta Jual Beli (AJB). Setelah menyepakati harga tanah, maka Pembeli dan Penjual datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat AJB tanah;
2.Persyaratan AJB bagi penjual: Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual, KTP, bukti pembayaran PBB (10 tahun terakhir), Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga, Kartu Keluarga. Sedangkan calon pembeli: KTP dan KK;
3.Proses Pembuatan AJB di Kantot PPAT:
a.Sebelum membuat Akta Jual Beli, PPAT melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertipikat ke kantor Pertanahan,
b.Pembuatan Akta Jual Beli: Dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa (secara tertulis), dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi, PPAT membacakan akta dan menjelaskan isi dan maksud pembuatannya, Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan PPAT, Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk balik nama, Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya;
4.Setelah pembuatan AJB PPAT kemudian menyerahkan berkas AJB ke Kantor Pertanahan untuk balik nama. Penyerahan dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut;
5.Berkas yang diserahkan:
a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli,
b.Akta jual beli PPAT,
c.Sertipikat hak atas tanah,
d.KTP pembeli dan penjual,
e.Bukti pelunasan pembayaraan PPh,
f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan;
6.Proses di Kantor Pertanahan;
a.Setelah berkas disampaikan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya PPAT menyerahkannya kepada Pembeli;
b.Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertipikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk;
c.Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertipikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Ka Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk;
d.Dalam 14 (empat belas) hari pembeli sudah dapat mengambil sertipikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.

1 komentar: